TRÉSORERIE OU APPRÉCIATION?

Avec l'immobilier en plein essor tel qu'il est, il y a plus de gens que jamais qui cherchent à entrer dans cette classe d'actifs. Les prix montent en flèche, ce qui pose la question suivante: avec des prix si élevés, comment trouvez-vous des propriétés à revenus qui circulent? Malgré le fait que la plupart des propriétés à revenus sur le marché aujourd'hui ne génèrent pas de cash-flow, elles sont toujours saisies par des investisseurs avides. Vous vous demandez peut-être pourquoi? Comment? 

Commençons par discuter des deux stratégies.

La stratégie de trésorerie 

Il existe de nombreux investisseurs qui n'achèteraient pas un immeuble si, après toutes les dépenses mensuelles, charges à payer comprises, il ne reste plus de profit appréciable. Cette stratégie vous protège des baisses du marché et d'une augmentation des taux d'intérêt au moment de renégocier votre prêt hypothécaire. Sans oublier que, si une propriété ne dispose pas de liquidités, vous paierez de votre poche toutes les dépenses que les revenus ne couvrent pas sur une base mensuelle. Les flux de trésorerie mensuels provenant des propriétés locatives sont un moyen éprouvé par lequel de nombreux investisseurs immobiliers (le vôtre y compris) ont pu prendre leur retraite de leurs 9 à 5 emplois. 

Appréciation passive

Certains investisseurs choisissent de renoncer au cash mensuel pour le potentiel d'appréciation. Il y a, en fait, plusieurs marchés canadiens où cette approche a bien payé les investisseurs. Il est facile de trouver des investisseurs qui ont des histoires de leurs propriétés dont la valeur augmente de plus de $100,000.00 par an. Il n'y a pas beaucoup de gens qui diraient non à ça! C'est incroyable pour ceux qui choisissent d'utiliser les capitaux propres de leur portefeuille pour acheter d'autres propriétés. 

La plupart des investisseurs conservateurs utilisent 3% pour prévoir l'appréciation passive d'un immeuble. Cependant, certains marchés sont historiquement stables et ne croissent pas plus de 1-2% en valeur par an. Nous possédons des propriétés à l'extérieur de Montréal qui ont augmenté de 30% au cours de la dernière année seulement! Là où il y a d'autres marchés qui ne changent pas vraiment. 

Bien que cette stratégie implique un certain niveau de spéculation, les investisseurs conviennent à peu près tous que vous pouvez miser sur un certain niveau d'appréciation année après année, quel que soit le marché dans lequel vous vous trouvez.

Appréciation forcée se produit lorsque vous apportez des améliorations à une propriété pour augmenter sa valeur, comme l'ajout d'une chambre ou d'une salle de bain supplémentaire ou la mise à jour de la cuisine. Il s'agit d'un outil puissant lorsqu'il est utilisé correctement, mais il nécessite une bonne compréhension du marché dans lequel vous vous trouvez ainsi que des coûts de matériel et de main-d'œuvre. Il est facile d'en faire trop sur les coûts de rénovation et de vous exclure du marché.

Ce qui rend l'immobilier si incroyable, c'est que vous n'avez pas vraiment à choisir une stratégie plutôt qu'une autre. Ils contribuent tous deux à votre retour sur investissement global, ainsi qu'au remboursement de votre prêt hypothécaire. Ce qui est important, cependant, que vous preniez en considération tous les facteurs, votre marché, votre situation de revenu et vos objectifs à long terme, avant de faire un achat.